大型购物中心研究（中）_行业资讯_新闻中心_百益集团 - 商业零售·现代农业·地产开发·工程建设

第三章 2009-2010年全球部分购物中心分析（排名不分先后）

第一节华南购物中心

一、地理位置分析

地点：中国东莞华南MALL 位处东莞市万江新城市中心区，在107国道和广深高速公路道口之间，万江大桥、金鳌洲景观大桥、曲海大桥、五环路大桥、飞越新、旧城区、四环路、万道路、内环南路、中心区东路、中心区西路构筑市内便捷交通网络，地理位置极为优越，交通十分便利。毗邻东莞市长途汽车总站、市内公共巴士总站，深圳机场候机楼、东莞市物流中心，共同形成东莞市及至珠三角商贸物流基地和中心。”

二、购物中心整体规划分析

开业时间：2005年

使用面积：710万平方英尺(约合66万平方米

由城市规划而带来的购物中心大发展--深圳发展很快：铜锣湾广场、华润万象城、中信城市广场、海岸城、COCO PARK、丰盛町世界

上每一个商业地块条件都是不同的，都有其特点和解决方案华南购物中心发展的三个阶段：

1、天河城广场-新城物业阶段

2、华南Mall、珠江新城广场、正佳广场-跟随战略

3、深圳中信城市广场、正佳广场、太古汇-差异、精细化战略

三、购物中心商圈分析

有号称“全球最大MALL”的华南MALL 位于广东东莞郊区万江，占地面积43万平方米，建筑面积89万平方米，商业面积40万平方米，停车位8000个，总投资25亿元，由东莞市三元盈晖投资发展有限公司开发。华南MALL 作为中国首个集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、文化、运动七大特色主题区的超大型主题式购物公园，以突出主题特色为原则面向珠江三角洲地区。

四、发展优势分析

这是中国甚至世界上最大的购物中心。该购物中心里不但有风车和主题公园，还有一座仿造的凯旋门。

第二节金源时代购物中心

一、地理位置分析

地点：中国北京

金源时代购物中心(金源Shopping Mall位于北京海淀区中关村中心区西沿线，所处的地理位置优越，与世纪城一、二期及世纪金源大饭店隔街相望，是2003年北京市60项重大建设项目之一。

二、购物中心整体规划分析

开业时间：2004年

使用面积：600万平方英尺(约合55.7万平方米在这座高达5层的购物中心里，有近1000家商铺，出售的商品有Nike 和DKNY 等国际知名品牌。

整个金源Shopping Mall东西横跨600米，南北跨度是120米，地上5层，地下2层，规模宏伟，功能齐全，配套完善。金源Shopping Mall 提倡“一站式”购物方式，它提供了包括购物、休闲、娱乐、餐饮等各项设施，主体空间由主力店、主题游乐园、环球美食中心、大型商店、专卖店、步行街、室内广场、汽车展厅、屋顶花园等构成。项目规划有5到6家主力店，20余家半主力店，60余家专卖店，100余家主题餐厅，10余家娱乐休闲场所。金源内有大型室内停车楼，车位达6800余个，购物时可开车到达各个商业楼层。

三、购物中心商圈分析

堪称目前世界上超大的SHOPPING MALL 之一的金源时代购物中心集购物、休闲、娱乐、餐饮等于一体，主力店签约客户有：新燕莎，签约面积18.2万平方米；居然之家5.8万平方米；易初莲花1.8万

平方米；另外还有超五星级影城星美金源国际影城、方特高科技主题公园、纸老虎文化广场、红人俱乐部等主力店进驻。

四、发展优势分析

金源时代购物中心是目前世界上最大的商业单体建筑,也是北京地理位置最优越的巨型购物中心(ShoppingMall,它集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体。地处北京海淀区中关村中心区，地理位置优越，周边也新建了众多的公寓和写字楼。

第三节 SM Mall of Asia

一、地理位置分析

地点：菲律宾Pasay City

SM MALL OF ASIA由亚州连锁MALL 之王SM MALL OF ASIA集团开发经营，坐落于马尼拉海湾畔，身后就是以落日美景着称的落日大道，项目特意设计的海景平台和观海长廊使得顾客可在购物休闲之余，尽览风光旖旎的海景，在周末和节假日的傍晚更有海滨焰火表演。

SM MALL OF ASIA集购物、美食、娱乐、休闲为一体，已成为马尼拉最重要的旅游景点之一。

二、购物中心整体规划分析

开业时间：2006年

使用面积：420万平方英尺(约合39万平方米

SM MALL OF ASIA为SM MALL OF ASIA集团第三代购物中心的旗舰店，在保持美式低密度扁平大盒子（只有2层）外形的基础上，总体规划设计中融入了更多LIFESTYLE 的生活休闲和绿色元素，内外部空间简约大气充满灵动的现代感，外部弧线形的平展墙体嵌入了椭圆式的建筑入口，入口处的天窗则由层叠的矩形玻璃框架所构成，相对于宽大的天花板和地板，内部几何线条的流线型立面和线形步道以及乳白色的色彩基调给予公众更大的想象空间，完全没有压抑的感觉。在橱窗和店面的展示上，设计师选用了大型垂幕式的通体玻璃窗和栏杆，主通道达到30米以上，通透性非常好，便于人们用最佳的视角去欣赏那些美伦美奂的店铺。总之，流畅简约的设计取代了不必要的繁琐，同时最大程度地突出了店面的个性和主题。此外，原本第一第二代SM MALL OF ASIA摩尔内没有出现过的户外休闲餐厅和观景平台以及园艺小品大量出现，使得项目更为生活化休闲化。

三、购物中心商圈分析

商业布局方面，SM MALL OF ASIA由四栋双层商厦组成（不含会展中心大楼和停车场），其平面布局呈哑铃状，主力店为自营的SM MALL OF ASIA大卖场以及IT 数码广场和SM MALL OF ASIA百货分列

东西二端的二栋商场，中央为主商厦由SM MALL OF ASIA集团自营或合作的SM MALL OF ASIA服装折扣店、ACE五金超市、屈臣氏、Marionnaud 化妆品超市（与国内的丝芙兰是最大竞争对手）、SM MALL OF ASIA家电中心、SM MALL OF ASIA超级真冰溜冰场（达到奥运会标准，越热带的地方越喜欢玩冰，越寒冷的地方越热衷热带海滩）、SM MALL OF ASIA美食广场、OUR HOME家居馆、Kultur菲律宾旅游纪念品中心以及引进的National 书城、Sports Central运动城等次主力店群组成，ZARA、GAP、玛莎、MANGO、GUESS等大量海内外一二线服装鞋饰品牌专卖店，最北侧的商厦为娱乐大楼由SM MALL OF ASIA 大型影城(座位数多达5000多个、IMAX巨幕影院、汤姆熊电玩城、Q-Power Station电玩城、Power外文书店、网吧、music hall音乐综艺剧院和KTV，以及SM MALL OF ASIA Story land儿童活动中心、大剧院（有音乐剧、话剧等各种演出）、SM MALL OF ASIA儿童科技探索馆（类似我国的科技馆，但更为商业化，趣味性也更高些）、SM MALL OF ASIA 保龄球场、Bingo博彩中心等中国购物中心内很少出现的娱乐项目，但健身中心并没有出现在SM MALL OF ASIA内，4座商厦外沿以及海滩边开设了上百家世界各地的特色餐厅，该购物中心内还引入了银行、旅行社、旅客服务中心、邮局、租车中心、商务快印机构、宠物店、美容美体店、乐器行、画廊、音乐制品店、美术用品店等等生活配套设施和文化艺术店铺。

四、发展优势分析

SM MALL OF ASIA位于马尼拉郊区边缘，北面临海（项目本身的

地块也是填海出来的），西邻机场，马尼拉人均收入虽然不高但幸福指数却颇高，消费意愿也很高，逛摩尔避暑已经成为当地人的生活方式。酷热使当地居民往往在温度宜人的摩尔内一呆就是一整天，所以需要足够海量的店铺让他们逛也能让他们消费，切不能让他们产生高高在上遥不可及的心理压力，所以规模越大的中高档摩尔在当颇具吸引力和竞争力。

为了满足绝大多数人经常性的来购物中心休闲娱乐购物的需要，SM MALL OF ASIA引进了大量高消费频率的国际二三线服装品牌（当地奢侈品价格没有优势，国际一线奢侈品消费并不普遍，奢侈品店铺集中在MAKATI 商圈）、生活日用品、特色趣味主题商品相关店铺以及餐厅、影院等众多全家共享的休闲娱乐设施，并特意没有引入低消费频率的奢侈品牌专卖店以及特大型家居建材店。作为大型综合开发项目，SM MALL OF ASIA还包括办公楼、高层公寓、大型会展中心、公交枢纽、巨型停车场，甚至还有一个绿地广场公园和一座教堂。SM MALL OF ASIA四栋商厦每座都能非常方便的在二楼多座天桥步行道互通来往；为了方便消费者，室内室外都有免费的电瓶车穿梭（室内的类似香港机场使用的收费的室内电瓶车）往返于4座商厦之间，还设有购物中心电子导购地图服务机、大量的顾客休息区以及8000个停车位（当地气候炎热，基本无人骑行自行车）。

第四节

西埃德蒙顿购物中心

一、地理位置分析

地点：加拿大阿尔伯达省爱德蒙顿市，地处第87大街和170大街交界处，毗邻Yellowhead Trail高速与Galgray 高速

二、购物中心整体规划分析

开业时间：1981年

使用面积：380万平方英尺(约合35万平方米

西埃德蒙顿购物中心（West Edmonton Mall，简称WEM），占地49万平方米，有58个入口，停车位达2万辆。相当于104个足球场那么大，总投资价值在12亿加元，被世界吉尼斯世界记录为“世界最大的购物中心”。

世界最大的购物建筑及购物中心，号称全世界最大的室内商场，其建筑构造特殊，被称为世界奇景之一，包含世界上最大的室内娱乐公园、室内云霄飞车、、室内波浪池(Wave Pool 、高空弹跳、人工湖、宠物公园及 800家商店和150间餐厅及食物馆。110间小食档及

十九间戏院吃喝玩乐均可满足。还有一些免费娱乐性服务项目，如海脉表演、哥伦布发现新大陆使用的复制船、水生动物展、乐队表演等，消费者在此可以购物、娱乐、运动、就餐。

三、发展优势分析

作为北美地区最大的购物中心，西爱德蒙顿拥有800家商铺，以及水上乐园、溜冰场、娱乐城等娱乐设施。

第五节

SM Mega mall

一、地理位置分析

地点：菲律宾Mandaluyong City

位于Ortigas 中心EDSA and Julia Vargas交界处

二、购物中心整体规划分析

开业时间：1991年

使用面积：360万平方英尺(约合33万平方米

汇聚了各种引领时尚潮流的品牌；商场内布满艺术壁画的艺术长廊和艺术中心使大众可以近距离亲近艺术；商场内还有Mega 贸易大

厅等等。四楼开设了Cyberzone、Mega Strip 等，五楼还有Eucharistic Lord 小教堂。从那以后，商场又经历了几次翻新，不断扩大规模并使其更具活力。

商场一楼的艺术活动中心对外开放，这个活动中心主要用于各种音乐会、展览和表演。它可容纳1200人，预计将成为Ortigas 地区最具影响力的活动中心。

三、发展优势分析

SM Megamall也十分注重可持续发展的环保项目如：污水处理设备和节能措施等；面向顾客的环保措施如：垃圾分类及二手回收市场的变废为宝；定期举办绿色零售会议和绿色电影节等。

该购物中心除了有保龄球馆、溜冰场和12家电影院外，还有发廊和诊所。

第六节柏嘉雅时代广场

一、地理位置分析

地点：马来西亚吉隆坡武吉免登路购物区

二、购物中心整体规划分析

开业时间：2005年

使用面积：340万平方英尺(约合31万平方米

耗资约4.57亿美元，“Berjaya时代广场”被规划成高密度的使用，如同拉斯维加斯型态的购物及娱乐目的型使用。这种尺度的规模是前所未见的。近84，000平方米的室内主题乐园吸引成人、青少年、小孩及年纪更轻者的注目，包括亚洲区最大的室内云霄飞车。是一个综合性商业项目，物业类型有购物中心、会议中心、酒店、写字楼、公寓、住宅、主题公园、体育中心等，这多层复合式娱乐中心相互连系着200，000平方米的购物商场，以戏剧化的行人步道、天桥及令人惊奇的景观相互连接。通过一次开发完成的柏嘉雅时代广场购物中心与酒店和会议中心建在一起。

三、购物中心商圈分析

离长途汽车站也很近，距离机场一小时

四、发展优势分析

柏嘉雅时代广场购物中心与酒店和会议中心建在一起。这里除了拥有1000多家商铺外，还有12层楼高的过山车、游泳池、溜冰场和儿童游乐园。200个服务式公寓单位，1万 8600 平方公尺的巨型体育中心，以及4万2000平方公尺的写字楼。服务式住宅及酒店建两幢高 45层的大厦中。

第七节北京购物中心

一、地理位置分析

地点：中国北京

这座Mall 被定名为“北京Mall”，立项之初被认为是中国最大的多功能休闲中心，“北京Mall”占据了亦庄的一角——一个被认作是开发Mall 设施极佳的位置，京津塘、四环、五环以及 2006年开通的轻轨等几条交通线，让这座Mall 有了活力。

二、购物中心整体规划分析

开业时间：2005年

在主力店的招商上，与一般购物中心不同，Shopping Mall的特性不仅仅在于巨额资金投入、投资周期长、高风险。它的最大特点，一是“招商先于设计”，哪些商户入住决定了如何设计——譬如电影院要求特殊的层高，餐饮店需要合理的上下水设计，这些都需要事先设计；二是主力店招商是龙头，主力店确定不了，Shopping Mall的设计就没有办法做。由于主力店的面积大、个性化要求高，国外的

Shopping Mall一般是在80%左右的主力店确定了之后，才开始Shopping Mall的整体设计工作。

北京Mall 一期包括4家国际、国内知名主力店，每家店的面积在两万平方米左右；8家主力店，以图书、休闲、音像等文化体育商店为主；600家品牌专卖店、50家餐饮美食广场；每层5.5万平方米的娱乐场所，以及6000 个停车位；酒店及公寓和公共服务设施。

三、发展优势分析

它选择的地段符合建设Shopping Mall 所需的其它条件：区别于城市中心区的较低廉地价，可以容纳足够规模品种的场地。

这是中国的第一座郊区购物中心，距北京市中心大约1小时车程。该购物中心有4层，停车场可停放8000辆车，这里还有一片人造沙滩。

第八节正佳广场

一、地理位置分析

坐落于南中国最繁华的商业圣地——广州市天河路228号，正佳

广场傲踞天河路与体育东路交汇处，屹立于广州城市中轴核心，与60000平方米的超大型市民广场连通，坐拥日均百万超旺客流，直驳地铁一、三号线交汇站，56条公交车线路穿梭于此，加上广州火车东站、广佛地铁、珠三角城市轻轨网络，广州新机场巴士、华南屋村巴士及港澳直通巴士上落站，成为华南最大交汇点。

二、购物中心整体规划分析

由广州市正佳企业有限公司投资40亿人民币兴建的大型购物中心。正佳广场占地面积57000平方米，总建筑面积420000平方米，其中商场约300000平方米，地上7层，地下2层半。正佳广场东西两塔楼，其中西塔楼是48层超五星级酒店，东塔楼为30层超甲级写字楼，还有地下两层的超大停车场，可容纳1500个车位。

以体验式主题购物乐园为设计定位的正佳广场，是当今中国最大的完全贯彻“体验式消费”模式、集零售、休闲、娱乐、餐饮、会展、康体、旅游及商务于一体的大型购物中心，正佳广场率先引进世界先进的体验经济模式，将购物与“体验”融合，并以超前时代三十年的商业规划，成就了“亚洲首席体验式购物乐园”的地位,成为与拉斯维加斯、纽约第五街、东京银座并肩的体验经济巨人，是当今世界第

五、亚洲第一、中国第一的单体购物中心。

以世界级商业中心为定位，设施配套引领潮流。包括空间层层递增的剧场式设计、“金三角”客流引导体系、挑高七米的7000平方米园林生态中庭、极富异国情调的欧陆柱廊、广州风情博物馆、超五星级国际电影城、10000平方米大型室内主题乐园、超大型室内真冰溜

冰场、环球“儿童反斗城”、室内水族馆和水文瀑布喷泉世界、容纳近20家餐厅的超大型美食广场等，构建华南顶级休闲购物天堂。

三、购物中心商圈分析

正佳广场可供40000人同场同时消费，每年吸引世界各地200万个家庭到场,其中珠三角及港澳、境外旅游团体占45%以上，主力消费层年龄分布在3至60岁，是新时代家庭、东南亚旅游团体频频光顾的最佳休闲场所。

四、发展优势分析

招商正式启动以来，正佳广场受到了各界重大关注，东南亚、港澳、江浙、珠三角等地投资客纷纷抢驻正佳，近千家国内外品牌客户先后与正佳广场达成合作意向，放眼未来，作为中国商业的领跑者、21世纪体验经济的倡导者，正佳广场将以“推动中国商业国际化进程”为历史使命，立足本土，放眼中国，走向世界，运用体验经济的独特魅力，成就跨世纪的商业辉煌！

第九节 SM City North Edsa

一、地理位置分析

地点：菲律宾马尼拉

二、购物中心整体规划分析

开业时间：1985年

SM City North EDSA的总面积达424,691平方米，拥有超过700家的租户，商场共有由风格独特的空中花园连接起来的四幢建筑物。

这是SM PRIME集团旗下的首家大型购物中心。这座5层高的综合性大楼有100多家零售店、餐馆、12家电影院和一家保龄球馆以及溜冰场，附楼位于SM City North EDSA主楼的左边，为商场总面积增加了90,000平方米。从二楼可以直接进入景色迷人的空中花园，它蜿蜒向前，咖啡屋、餐饮店、精品店，四楼高的瀑布点缀其中，还有一个能容纳近千人座的圆穹剧场，可以举办小型音乐会和各种各样的活动。同时，空中花园将SM City North EDSA几座建筑有机连接起来。它将顾客们的购物体验提升了到另一个台阶，让他们在购物之余得以亲近自然。该附楼可容纳230家租户，包括饮食类和非饮食类零售业，主力租户包括SAVEMORE 超市、AEC五金，其它的主力店还有汇集最新流行单品的Cyberzone 和SM 保龄球中心，这里不久还将开放IMAX 影院。

三、购物中心商圈分析

在距EDSA 地区北部五百米的地方，一座庞大的建筑物映入眼帘，它便是SM NORTH EDSA，SM的第一家商场，现已成为菲律宾最大的商场，也成为了在逆境之中不断成长、进取的象征。它的雄伟壮丽都表

达了其服务于顾客坚定不移的决心和忠诚。不管如何去看待和诉说它的历史，它都是一个关于成功的故事。

四、发展优势分析

除了SM City North EDSA“外在”的转变，更重要的是它不断发展进步的“内在”原因：时刻关注并且了解顾客们的实际需要，所以应该根据顾客不断变化的需要来完善的服务。正是由于这样的经营理念和魄力，SM City North EDSA从SM 第一家商场成为了菲律宾第一大商场。

第十节普鲁士国王购物中心

一、地理位置分析

地点：美国费城费城不仅仅凭借其深厚的历史和文化底蕴吸引着成千上万的游客，购物更是这里另一个非常受欢迎的项目。在费城地区购物，最大的诱惑是衣服和鞋子都是免税的，这里也俨然成为了购物者的天堂。

二、购物中心整体规划分析

开业时间：1962年

使用面积：280万平方英尺(26万平方米

全美最大的购物中心，拥有400多间精品商店，是费城人最喜欢的购物中心之一。